Wolfgang Dippold, PROJECT Gruppe: Zenit am Münchner Immobilienmarkt noch nicht überschritten

Ein 840 Quadratmeter großes Apartment am Londoner Hyde Park für 71,5 Millionen? So etwas ist selbst für München nicht vorstellbar. Weder im Hinblick auf die Größe, noch den Preis. Aber immer häufiger werden München und London in einem Atemzug genannt. Beide Städte sind bei Investoren sehr beliebt, vermutlich gerade weil das Angebot so knapp und damit die Preise so stabil sind. Für die Münchner Bürger wird es dadurch nicht einfacher. Die drittgrößte Stadt Deutschlands erfuhr seit 2006 ein Bevölkerungswachstum von über vier Prozent und weist eine der größten Bevölkerungsdichten der Republik auf. Dabei geht Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle von einer steigenden Anzahl an Familien aus, die in die bayerische Landeshauptstadt und deren Umfeld drängen. Um 150.000 weitere Anwohner soll München nach Meinung der Immobilienexperten bis 2030 wachsen. Ein wenig verzweifelt sucht man daher politischerseits nach Alternativen für bezahlbaren Wohnraum, denn die im Jahr 2010 fertiggestellten 4.400 Wohneinheiten sind nur ein sprichwörtlicher Tropfen auf den heißen Stein im Hinblick auf den echten Bedarf. Schon jetzt liegt der durchschnittliche Mietpreis laut Jones Lang LaSalle bei 12,65 Euro je Quadratmeter. Die Verbesserung soll durch Umstrukturierung von Mischgebieten sowie durch die Verdichtung von bestehenden Wohngebieten kommen. Von der Strategie „hoch statt breit“ nimmt man weiterhin Abstand. Immerhin soll das bekannte Münchner Stadtbild so (schön) erhalten bleiben wie es ist. „Jedenfalls kann man sich davon verabschieden, dass die Preise im Münchner Wohnungsbereich stagnieren, der Anstieg wird derzeit sogar noch einmal beschleunigt und wir können für unsere Mandanten selbst bei Mietrenditen von drei Prozent kaum geeignete Objekte finden“, sagt Vermögensverwalter Heinz Bruckner von der Münchener Ergin Finanzberatung AG. Investoren wie er, die für deutsche wie internationale Kunden handeln, finden kaum ein geeignetes Angebot: „Unsere honorige Klientel schreit schier nach Wohnungen in München“, sagt er. Dies wissen auch Kapitalanlagegesellschaften und Bauträger. Die Münchner Euro Grundinvest entwickelt derzeit einen ersten Teilabschnitt von 24 Wohnungen und verkauft diese direkt vom Zeichnungsplan. Kreativ ist auch die Bamberger PROJECT Unternehmensgruppe, die aktuell ein 8.000 Quadratmeter großes Areal in der Gottfried Keller Straße bearbeitet. Hier sollen 111 hochwertige, aber dennoch bezahlbare  Wohnungen umgesetzt werden. „Die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist sehr hoch. Wir verkaufen sie durch unsere eigenen, angestellten Immobilienberater. Anfragen von Maklergesellschaften, die das ganze Projekt übernehmen wollten, müssen wir leider ablehnen“, sagt Wolfgang Dippold, verantwortlich für die PROJECT Fonds Gruppe, die diese Immobilienentwicklungen finanziert. Das Unternehmen konzentriert sich mit großem Erfolg auf Wohnimmobilienentwicklungen, bisher in Berlin, Nürnberg und München und demnächst in Frankfurt und Hamburg. Eine weitere Ähnlichkeit gibt es im Bereich des so genannten Transaktionsvolumens: Dieses ist in München im Vergleich zu anderen großen deutschen Städten eher gering und auch in London aufgrund des engen Angebotes überschaubar. „Die Stabilität des Marktes mit seinen hohen aber weiterhin steigenden Mieten rechtfertigen die höchsten Kaufpreismultiplikatoren aller deutschen Städte. Insgesamt wurden 2011 ca. 2.550 Wohneinheiten für geschätzte 340 Millionen Euro gehandelt“, schreibt Jones Lang LaSalle in seinem Bericht „Wohnungsmarkt München – 2. Halbjahr 2011“. Im Durchschnitt liegen die Kaufpreise für neuere Eigentumswohnungen in „normalen“ Lagen dabei bei 5.000 Euro pro Quadratmeter. Tendenz eher steigend.