offener Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds legen ihre Mittel in überwiegend gewerblich genutzten Objekten an, wobei die Anzahl der ausgegebenen Anteile, im Gegensatz zu geschlossenen Fonds, nicht begrenzt ist. Das  Portfolio besteht aus zahlreichen Grundstücken. Die Fonds-Manager achten dabei auf eine ausgewogene Streuung nach Größe, Nutzungsart, Branche der Mieter, Alter und Standorten der Gebäude. Ein bestimmter Anteil des Vermögens wird auch in liquiden Mitteln, wie etwa verzinslichen Wertpapieren gehalten, um z.B. günstige Kaufgelegenheiten zu nutzen sowie Bestandsoptimierungen und Ausschüttungen durchführen zu können. Zur Wertentwicklung tragen Miet- und Zinseinnahmen sowie die, in der Regel steuerfreien, Wertsteigerungen der Immobilien bei.  Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch eine geringe Volatilität aus, d.h. die Wertschwankungen sind im Vergleich zu Aktien- oder Rentenfonds weitaus geringer. Daher passen Offene Immobilienfonds gut als wertstabiles Element in jedes ausgewogene Anlegerdepot. Sie federn die Schwankungen anderer Assetklassen ab. Offene Immobilienfonds eignen sich auch bestens für einen Auszahlplan.

Offene Immobilienfonds wurden erstmals 1959 aufgelegt. Nach dem derzeit gültigen Investmentrecht können deutsche Immobilienfonds Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Beteiligungen an Immobiliengesellschaften in Deutschland, in den Staaten der EG, den Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum und weltweit, je nach Inhalt ihrer Vertragsbedingungen, unbegrenzt erwerben. Der deutsche Gesetzgeber hat damit die Möglichkeit zur vollen internationalen Diversifizierung der Immobilienanlagen zugelassen. Lediglich das Fremdwährungsrisiko muss auf 30% begrenzt werden. Daneben dürfen auch Bankguthaben, Geldmarktinstrumente, Investmentanteile, Wertpapiere und Aktien von REIT-Aktiengesellschaften erworben werden.

Vorteile

 Der mit dem Direktbesitz verbundene Arbeitsaufwand wie Vermietung, Verwaltung und Instandhaltung wird beim Offenen Immobilienfonds von der Investmentgesellschaft übernommen. Der Anleger erspart sich damit gegenüber dem Direktinvestor die Bemühungen um die Anfangs- und Abschluss-Vermietung, den Ärger mit Mietern, die Sorge um die Durchführung notwendiger Reparaturen und nicht zuletzt die kaufmännische Verwaltung. Bei einem Immobilienfonds kann aufgrund der Kostendegression bei einer Vielzahl verwalteter Objekte die Verwaltung wesentlich wirtschaftlicher durchgeführt werden, als dies bei Einzelobjekten möglich ist.

Die Offenen Immobilienfonds bieten auch steuerliche Vorteile. Der von den Offenen Immobilienfondsgesellschaften erwirtschaftete Anlageerfolg setzt sich aus Zinsen, Mieteinnahmen und Wertsteigerungen der Immobilien zusammen. Zins- und Mieterträge hat der Anleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen zu versteuern. Die Wertsteigerungen bleiben bei einem Erwerb bis zum 31.12.2008 und einer Haltedauer von einem Jahr steuerfrei. Offene Immobilienfonds sind vor allem für diejenigen Anleger interessant, die ihren Steuerfreibetrag bereits zu einem großen Teil ausgeschöpft haben. Aber auch nach Einführung der Abgeltungsteuer am 1. Januar 2009 können Offene Immobilienfonds gegenüber der Direktanlage in Immobilien steuerliche Vorteile bieten. Mieteinnahmen aus der Direktanlage in Immobilien unterfallen als „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ dem persönlichen Steuersatz des Anlegers, der oftmals über dem der Abgeltungsteuer von 25% liegt. Daneben nutzen Offene Immobilienfonds neben den gesetzlichen Abschreibungsmöglichkeiten im Inland ebenfalls die meist niedrigeren Steuersätze auf Mieterträge im Ausland. Die daraus erwachsenen Steuervorteile geben die Fondsgesellschaften an ihre Anleger weiter.

 Quelle:BVI