Immobilienfonds
Sie sind in den letzten Monaten in die Kritik geraten, nicht zuletzt auch wegen der Diskussion um das Unternehmen Immovation aus Stuttgart früher Kassel. An dieser Diskussion wollen wir uns nicht beteiligen, sondern das Thema Immobilienfonds einmal generell betrachten.
Auch bei Immobilienfonds gilt “im Einkauf liegt der Gewinn”. Quintessenz, kauft man zu teuer ein, so schmälert dies die Rendite eines jeden Fonds. Nun hat es in der Vergangenheit ledier immer wieder Versuche gegeben, wo Initiatoren einen Fonds als eine Art “Weihnachtsganz” gesehen haben. Hier hat man, durch ein System verbundener Unternehmen, dann künstlich den Preis einer Immobilie nach oben geschraubt. So hat man indirekt auch eine Art “Gewinnvorababschöpfung” vorgenommen, leider nicht für
den Anleger. Gott sei Dank war das die Ausnahme. Viele der Immobilienfonds haben korrekt gewirtschaftet und alle Immobilienankäufe zusätzlich durch externe und unabhängige Gutachter prüfen lassen.
Ein Immobilienfonds ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen, typischerweise ein Fonds, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien besteht. Es gibt mehrere, rechtlich und wirtschaftlich verschiedene Konstruktionen, die als Immobilienfonds bezeichnet werden können:
Bei Immobileinfonds unterscheidet man in:
Offener Immobilienfonds: In Immobilien investierender Investmentfonds, bei dem Kapital im Grundsatz von jedermann jederzeit eingezahlt und wieder entnommen (aus Sicht des Fonds eine „Anteilsrücknahme“) werden kann. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten.
Geschlossener Immobilienfonds: Ein geschlossener Fonds, der in Immobilien investiert. Ein solcher wird i. d. R. aufgelegt, um ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich.
Der offene Immobilienfonds
Bei einem offenen Immobilienfonds handelt es sich um Grundstücks-Sondervermögen mit mindestens 15 Grundstücken, das von einer Kapitalanlagegesellschaft (KAG) betreut wird.
Die KAG gilt dabei als Spezialkreditinstitut und unterliegt der Kontrolle durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Das Sondervermögen selbst ist nicht rechtsfähig, sondern wird durch die KAG vertreten.
Eine Depotbank verwahrt die dem Fonds gehörenden liquiden Mittel und gibt die Fondsanteile aus. Gesetzlich geregelt sind offene Immobilienfonds im Investmentgesetz (InvG).
Offene Immobilienfonds kaufen hauptsächlich Gewerbeimmobilien (meist Bürohäuser oder Einzelhandelsimmobilien) und versuchen, durch Mieterträge und Wertsteigerungen der Objekte Erträge zu erwirtschaften. Ziel ist es, Immobilien auch für Kleinanleger börsentäglich verfügbar zu machen. Da die Fondsanteile jederzeit gekauft oder verkauft werden können, investieren die Fondsmanager das Geld der Anleger deshalb nicht nur in Gebäude und Grundstücke, sondern auch in Zinspapiere oder ähnliche schnell verfügbare Anlagen. Die Liquiditätsreserve des Fonds muss mindestens 5 Prozent des Fondsvermögens betragen, darf aber höchstens auf 49 Prozent steigen. Die Kapitalanlagegesellschaft ist verpflichtet, einen Fonds zeitweilig zu schließen, wenn die Liquiditätsreserve weniger als 5 Prozent des Fondsvermögens ausmacht.
Wenn mehr Fondsanteile zurückgegeben werden (aus der Sicht des Fonds eine sog. „Anteilsrücknahme“) als flüssige Mittel vorhanden sind, darf der Fonds entweder Fremdkapital aufnehmen, was die Rendite belastet, oder muss Immobilien verkaufen.
Ein Problem entsteht, wenn die Mittelabflüsse hoch sind und deshalb schnell viele Objekte verkauft werden müssen. Der Verkaufsdruck mindert den am Markt erzielbaren Preis. Sinkt der erzielbare Preis unter den vom Gutachter festgestellten Wert, ist ein Verkauf nicht mehr zulässig. Oft können dann nur die ertragsstarken Objekte veräußert werden, was die Rendite des Fonds weiter belastet.
Die Kapitalanlage in Immobilienfonds kann je nach Struktur des Fonds steuerliche Vorteile bieten. Ein Teil des Gewinns eines Immobilienfonds basiert auf Wertsteigerungen der Objekte. Dieser Teil ist steuerfrei. Der restliche, auf die Mieteinnahmen entfallende Gewinn, wird als Einkünfte aus Kapitalvermögen besteuert. Werden diese Einkünfte in Ländern erzielt mit denen Doppelbesteuerungsabkommen bestehen, so sind diese — eventuell unter Beachtung des Progressionsvorbehalts — steuerfrei. Immobilienfonds, die nur im Ausland investiert sind, können auf diese Weise Ausschüttungen mit bis zu 100 prozentiger Steuerfreiheit erzielen.
Geschlossener Fonds
Bei den geschlossenen Fonds (engl. Closed-end fund, CEF) kann in der Regel, anders als bei offenen Investmentfonds, nur in einem bestimmten Platzierungszeitraum investiert werden, danach wird der Fonds geschlossen. Der Erwerber eines Anteils an einem geschlossenen Fonds wird Unternehmer (in der Regel Kommanditist) mit entsprechenden Chancen und Risiken.
Gängige Investitionsgüter für geschlossene Fonds sind neben Immobilien beispielsweise auch Schiffe (Schiffsfonds) und Anlagen zur Produktion regenerativer Energien (zum Beispiel Windkraftanlagen). Diese werden wegen ihrer Anlageschwerpunkte auch alternative Anlagen genannt. Außerdem gibt es geschlossene Fonds, die in Zweitmarkt-Kapitallebensversicherungen (US-Life, Britische Leben, Deutsche Leben) investieren und schließlich sind auch die Venture-Capital oder Private-Equity-Gesellschaften zu erwähnen. Bis zu einer steuerlichen Änderung im Jahr 2005 waren auch Filme (Medienfonds) ein gängiges Investitionsgut. In Summe sind so z. B. in den Jahren 2003 bis 2008 bundesweit jährlich über 10 Mrd. Euro in geschlossenen Fonds investiert worden. Da der Markt der geschlossenen Fonds außer der Prospekthaftung keiner staatlichen Kontrolle unterlag, sprach man hier auch vom grauen Kapitalmarkt. Als Kontrollinstrument mittlerweile durchgesetzt hat sich der Prospektierungsstandard gemäß IDW (Institut der Wirtschaftsprüfer), der sich bei geschlossenen Fonds IDW S4 nennt. Zudem muss jeder Initiator geschlossener Fonds vor Vertriebsstart eine Prospektgenehmigung der BaFin einholen, welche jedoch lediglich attestiert, dass die Prospektierung formgemäß erfolgt ist. Eine betriebswirtschaftliche Prüfung erfolgt nicht durch die BaFin.